原创中原荟CENTALINECLUB
近日，据媒体报道，继粤港澳大桥、深中通道后，珠江口又一条跨海大桥——深珠铁路，有了官方消息，珠海市委书记郭永航表示，力争“十四五”末开工建设深珠铁路！
当前，珠江口已建的跨江通道（包括桥梁、隧道）一共有5条：黄埔大桥、南沙大桥、广深港高铁、虎门大桥、港珠澳大桥，以及正在规划建设的深中通道。此外，在广东省交通运输的规划远景展望线中，深中通道和港珠澳大桥之间，新增的就是深珠通道。
为什么在已有多条跨江通道下，还要建设深珠通道？它将来带来哪些影响？
Part1、珠海年末喜迎深珠铁路大礼包
官方发声：力争5年内力争开工建设
年11月18日，珠海市交通运输网站发布“关于《伶仃洋公路通道及西延线（珠海段）交通详细规划》公开征求意见的公告”。
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深圳前海——珠海唐家
根据初步线位显示，由深圳西丽站引出，在前海设置站点，沿前海北端双界河通道敷设，采用隧道穿越珠江至珠海。
西丽站设计方案项目起于深圳前海，跨越伶仃洋途经珠海淇澳岛，然后直抵珠海唐家，其西延长线经过中山五桂山、斗门莲洲、江门台山及粤西城市，建成后，深圳珠海之间的车程将缩短为半小时。
跨江段推荐采用规模双向8车道高速公路+4线铁路，公路设计速度为km/h建设形式采用“西桥东隧”的桥隧方案。
伶仃洋公路通道及西延线（珠海段）规划范围为：东接伶仃洋公路通道跨海段，西接江门斗恩高速，并设支线衔接珠海机场高速/高栏港高速/西部沿海高速，珠海境内全长约53.4公里，其中淇澳岛至珠海京珠高速互通约15公里。
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珠海官方：力争深珠铁路5年内开工建设
12月24日，郭书记表示，要进一步用好管好港珠澳大桥，加快推进珠海鹤州站、广州至珠海（澳门）高铁、珠海至肇庆高铁、南沙至珠海（中山）城际铁路等重大项目建设，力争“十四五”末开工建设深珠铁路，高水平打造区域航空航运枢纽，推动高栏港向第四代港口迈进，建成开通黄茅海通道、珠海隧道、香海大桥、金海大桥、兴业快线等重点项目，疏通城市主次干道之间的“毛细血管”微循环，建设枢纽型网络化综合交通体系。换句话说，深珠铁路将在5年内（-年）开工建设。
此次的官方表态，不仅能看出珠海连接深圳的积极态度，同时，也表明深珠通道已经不再是飘渺的远期规划，而是有了一定确定性的、有时间限制的近期规划。
Part2、打通大湾区交通闭环
促进珠江口东西两岸产业融合
目前，据悉深中通道有望提前至年开通，再叠加原有的港珠澳大桥，珠江口两岸已经构成了北有深中通道、南有港珠澳大桥的格局。那么，在此之下，为何在两者之间，新增深珠通道呢？它又将会打开什么样的新想像？
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深珠一体化加强，促进深珠澳协同发展
①深珠实现半小时往返，促进交通融合
深珠通道东起深圳前海，西达珠海（国家）高新区，通车后，深珠两地即高新区到前海由目前约3小时缩短至半小时以内。比福田更近前海，进一步促进深珠两地的交通融合。此外，深圳经济圈发展西移脚步也在持续地加快。
②高新区承接深圳外溢，促进产业融合
从深珠两地连接点的产业集群来看，深珠通道的起点前海自贸区，主要有金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业四大主导产业。而珠海高新区则是珠海高科技企业发展最迅猛的片区之一。目前珠海高新技术企业数超过家，入选科技部创新人才数量占珠海的8成，并且整个珠海30多家上市企业15家以上都集中在这里。今年11月，华为牵手珠海，新一代信息技术应用联合创新中心也落户高新区。
珠海高新区份企业
在GDP方面，年，高新区主园区（唐家、金鼎、淇澳）GDP增速8%，跑赢了横琴、香洲、金湾…登上冠军宝座。
年珠海各行政区GDP
拉长周期来看，从年，珠海高新区成立至今，其创造财富的能力发生翻天覆地的变化。在短短9年内，高新区主园区GDP占比全市的份量，从2.6%上升至7.6%，年和年相比，总量更是出现超过%的增长。
年-年高新区主园区GDP走势
此外，据参与过深珠合作区建设模式讨论的相关人士透露，珠海高新区或将打造成“深珠合作示范区”，未来将为承接深圳科技产业提供发展空间。其合作模式可能为：
在人事安排上，合作区管委会主任由深圳市推荐，经济管理部门正职负责人人选主要由深圳市推荐；
在财政体制上，提出执行“省直管”模式，委托深圳市全权代管，并授权深圳市管理和审批合作区的财政预决算，报省财政厅备案；
在GDP划算上，珠海也提出合作区的GDP，超过50%的“大头”划给深圳。
以此看来，珠海为了进一步推进深珠合作示范区，可谓给了深圳较大利好。
对于深圳而言，想通过打开“东进西拓”产业新空间，以弥补用地不足带来的产业发展空间受限的问题；对于珠海而言，也想承接和发展深圳外溢的先进制造业。两地合作，可谓“各取所需”、“天作之合”。
③打造深珠澳三地合作新格局
值得注意的是，珠海还具备其他临深城市所没有的区位优势——澳门，珠海是湾区9城中与澳门联系最紧密的城市。而深圳和澳门都具有资金充足，土地特别紧缺，且人口密集的特点。
今年4月，澳门特首贺一诚首次提出：要把横琴打造成第二个澳门，在横琴引用澳门制度。此外，金琴快线即将通车，唐家湾通往澳门，也仅需30分钟左右的车程。
这样一来，深圳与澳门同珠海的链接，或将形成深珠澳三地合作的新格局。
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打通大湾区铁路交通闭环，串联三大自贸区
当前，深圳联系珠江西岸的陆路通道仅有虎门大桥，该通道绕行东莞虎门、广州南沙，距离过远，无法实现深圳与珠江西岸的快速连通；虎门大桥呈常态拥堵，西岸纵向公路也将随着两岸交通联系增长而不堪负荷。光是深圳和东莞两市汽车拥有量就超过万，可以想见“深中通道”通车之后，必将异常繁忙。未来，两岸客货运交通需求年均增长率预计超过5%，日均客运量在30万人次以上，有限的通道难以满足未来交通联系的需求。
值得注意的是，在都市圈时代，“跨圈”合作、实现共生共赢，已然成为都市圈开放的特征。同时，在《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中，都强调要促进珠江东西两岸协同发展、融合发展。但是，这一切的基础首要解决的是彼此之间交通的融合。
而深中通道是珠江口跨海的“内环通道”；港珠澳大桥是珠江两岸的“外环通道”；深珠通道则是位于两者之间公铁两用的“中环通道”。
深珠通道打通后，以深圳为节点，向北对接京港、沿海高铁线，以及正在建设中的京九、赣深高铁线，通过铁路网联通全国资源。西岸以珠海为节点，无缝对接中山、江门等城市，再延伸至粤西地区，将促进整个珠江西岸地区要素流动和经济发展从而打通大湾区铁路交通闭环。更将一键串联起深圳前海自贸片区、广州南沙自贸片区、珠海横琴自贸片区。
三大自贸片区形成闭环，将进一步降低物流和人才流动成本，为资源有效配置提供先决条件，促使三大自贸区形成闭环。
Part3、唐家湾VS马鞍岛
该如何选择？
一直以来，珠江口东西岸的房价分化严重：东岸前海、宝中10万+乃至20万的居高不下，东莞3-5万的不足为奇；西岸则是1-2万的一大把。
而中山、珠海作为珠江口西岸的领头羊，在深珠通道以及深中通道的规划与建设下，这两个城市的代表区域，如马鞍岛和唐家湾高新区（珠海国家高新区），两地表现如何？置业该如何选择？
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唐家湾——产业、高校等成熟，规划时间长
唐家湾高新区作为深珠通道的第一落脚点，并且或将打造成“深珠合作区”，其意义价值重大。它将直接承接深圳前海自贸区的外溢，价值含量高。
其次，高新区本身产业自身具有产业转移的基础。在唐家湾主园区，仅年就有家高企进驻，包括华为珠海新一代信息技术应用联合创新中心、格力、小米、、金山软件、魅族、健帆生物、蓝湾智岛等企业总部。除了高企多外，高校多也是珠海高新区的特点。目前，有中山大学珠海校区、北师大珠海校区、UIC、北理工珠海学院等高校，以及11月30日，澳门科技大学签约设立珠海校区也拟落户高新区。人口方面，目前已有约10万左右，加上不久前珠海放宽的人才落户政策的门槛，未来有望吸引更多人口流入。
目前，唐家湾挂牌均价约为2.7万㎡，区间为-元/㎡不等，略高于全市的2.4万/㎡左右的均价，对比马鞍岛，价格优势比较明显。
如果从产业、高校、人口等多方面方面考虑，唐家湾配套设施较为成熟，生活水平也会高一些。值得注意的是，深珠通道力争在5年内开工建设，将来真正通车时间估计至少需要10年。
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马鞍岛——高规划，兑现时间较长
从交通规划来看，马鞍岛位于中山最东部，是深中通道在中山的第一出口，离深圳最近，拥有对接深圳发展的天然优势。在交通时间上，到深圳所需时间约15-20分钟，少于唐家湾至深圳所需时长（深珠通道约30分钟），然而两地落脚点却不同，深圳落脚点位宝安机场附近，深珠通道为前海。
产业方面，马鞍岛虽说规划较高，但可以说是从“一张白纸”开始。其产业方面较为薄弱，根据规划，岛上已经确定有近家企业进驻，其中不少是深圳企业，哈工大机器人集团、清华智能网联、中兴智慧产业园等50+科创平台等。预计到年，有望落地建设至少15个总部企业，打造为对接深圳的现代产业发展高地。就目前来看，已经开工的企业还是比较少，仍存不确定性。
按照规划，马鞍岛将建成40多所学校，13大生态公园、7所医院、6大文体配套、6大商业娱乐目的地……目前，只有中山纪念小学已经开学，岛上也几乎没有什么配套。
房价方面，由于深中通道带来的利好，给中山楼市带来了上行通道。今年11月，马鞍岛第二个开盘项目为保利天汇，均价约2.7-3.2元/㎡；12月开盘的恒大·悦珑湾，均价约2.5-2.8万/㎡。
值得注意的是，深中通道预计提前至年通车，这也是目前众多人投资中山的原因之一。整体来看，马鞍岛规格较高，但是内部的交通、产业等仍不成熟，兑现价值仍需一段时间。
那么，马鞍岛和唐家湾该如何选择？还需要对比这两座城市的特点，根据自身需求来选择。
Part4、小结
自从深圳40周年庆之后，粤港澳大湾区的建设一直在加速推进。已建成通车的港珠澳大桥、正在建设的深中通道及规划中的深珠通道等交通基础设施，都将进一步改变珠江东西两岸的交通格局。
对于深珠通道而言，珠海市规划设计院政府规划编制和城市发展研究中心主任潘裕娟认为，规划中的深珠通道可形成从福州到南宁的东南沿海高铁大通道，极大地支撑和服务珠三角核心区发展。在支持深圳示范区、加快建设粤港澳大湾区的时代要求下，建设公铁两用的深珠通道，是国家高铁网络战略布局的重要一笔，对于珠江口西岸的融合发展和深圳都市圈的长远发展皆意义深远。
注：资料源于深圳特区报及房地产相关行业平台
原创作者：中原荟CENTALINECLUB(
